מרכז קניות – עסק או נדל"ן?

בסופה של שנת 2014, התקבלו שני פסקי דין סותרים ביחס לסיווגן של חברות כאיגודי מקרקעין. פסק דין מליסרון, אשר סיווג חברה בעלת מרכז קניות כאיגוד מקרקעין ופסק דין גזית גלוב, שהתקבל סמוך למועד קבלת ההחלטה בפס"ד מליסרון, דן במקרה דומה, אך הוביל למסקנה הפוכה.

המחלוקת בין מנהל מיסוי מקרקעין לבין החברות הנזכרות לעיל מהותית, כיוון שעסקה למכירת מניות של איגוד מקרקעין מקימה חבות במס ערך מוסף ובמס רכישה, שאינה קיימת בעסקאות למכירת מניות "רגילות". כדי להמחיש את הבעיה נציין, כי שיעור מס הרכישה החל על העסקה כאמור הינו 6% משווי המקרקעין שבבעלות האיגוד ובמקרה המפורט לעיל, 6% משוויו של מרכז הקניות. 

בבסיסה של המחלוקת ניצבת הגדרת המונח "איגוד מקרקעין". ההגדרה מופיעה בסעיף 1 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח מכירה ורכישה), תשכ"ג-1963 וקובעת, כי חברה תוכר כאיגוד מקרקעין במידה שכל נכסיה הם זכויות במקרקעין. על מנת למנוע התחמקות מההגדרה כאמור, הובהר בחוק, כי בעת בדיקת נכסיו של האיגוד, אין לקחת בחשבון את המזומנים, ניירות הערך או המיטלטלין שמוחזקים על ידי החברה. דהיינו, חברה שכל נכסיה הנוספים, מלבד המקרקעין, הינם מזומנים, ניירות ערך או מיטלטלין, תחשב גם כן כאיגוד מקרקעין. 

בפסק דין מליסרון, דנה ועדת הערר שליד בית המשפט המחוזי בחיפה והגדירה את חברת מליסרון כאיגוד מקרקעין. לדעת הועדה, מרכז הקניות הינו הנכס העיקרי של החברה וכל הפעילויות הנוספות שמבוצעות על ידה נועדו לשם הגדלת רווחיה מנכס המקרקעין. דהיינו, יתר הנכסים של החברה, מלבד מרכז הקניות, נובעים מזכויותיה במקרקעין או טפלים לזכויותיה במקרקעין. כתוצאה מכך, אין לחברה פעילות עסקית ממשית ומכירת מניותיה מהווה עסקה במקרקעין, אשר מקימה חבות במס ערך מוסף ובמס רכישה. 

בטרם הוכרעה הסוגיה בבית המשפט העליון, הספיקה ועדת הערר שליד בית המשפט המחוזי בתל אביב, להגיע בפרשת אלדר נכסים לתוצאה שונה מן העמדה שהוצגה במליסרון ולהגביר בכך את אי הוודאות הקיימת בעסקאות לרכישת מרכזי קניות.  

פס"ד אלדר נכסים, אשר התקבל לאחרונה, עוסק בשאלה האם חברה המנהלת קניונים בישראל מהווה איגוד מקרקעין או חברה "רגילה". כצפוי, העסקה למכירת מניותיה של אותה חברה, סווגה על ידי רשות המיסים כעסקה לרכישת מקרקעין והוטל על הרוכשים מס רכישה. הטענה שהועלתה על ידי העוררים בפסק הדין הייתה, כי המוניטין, הניהול והאחזקה של הקניון מהווים פעילות עסקית נפרדת מהמקרקעין ומוציאים את החברה מגדר היותה איגוד מקרקעין. במילים אחרות, נטען כי בחינת שווי נכסיה של החברה, מובילה למסקנה כי מרבית הנכסים, כאמור, אינם זכויות במקרקעין ולכן החברה איננה "נופלת" להגדרה שבחוק. כמו בפסק דין גזית גלוב, גם במקרה זה, התקבלה טענתה של החברה. לדעת הועדה בעניין אלדר נכסים, התמורה ששולמה בעת מכירת הקניון כוללת הן את שיווי המקרקעין בו הקניון נמצא והן את שוויו של העסק, אשר מנוהל על ידי החברה, כאמור. הפעם, חבר ועדת הערר, הגדיר את פעילותה של החברה כפעילות עסקית ממשית בעלת ערך ולא כפעילות טפלה לזכויות המקרקעין. לדעתו, "העסק החי", הינו נכס בלתי מוחשי, נפרד מנכסי המקרקעין של החברה, אשר מוציא אותה מגדר היותה איגוד מקרקעין. 

עינינו הרואות, כי אי הסדר שנוצר, יכול להוביל לכך שחברה תסווג באופן שונה בשתי וועדות שונות. ההחלטות הסותרות, מקשות על משקיעים בתמחור עלותן של חברות, שפעילותן העסקית נוגעת למקרקעין. יתר על כן, הגדרת חברה כאיגוד מקרקעין, יכולה להפוך עסקאות מסויימות ללא כדאיות מבחינה כלכלית, שהרי הוספת מס הרכישה לשווי העסקה משנה את עלותה באופן מהותי. 

נדמה שעד שתאמר המילה האחרונה בבית המשפט העליון, יאלצו משקיעים להתייעץ עם מומחים בתחום מיסוי המקרקעין טרם השקעתם בחברות, שעלולות להיות מוגדרות כאיגודי מקרקעין על ידי רשות המיסים. עם זאת, ניתן למצוא נחמה בעובדה שחלק מפסקי הדין כאמור, מונחים כיום לפתחו של בית המשפט העליון ולכן, כל שנותר הוא להמתין לכך שבית המשפט העליון יאמר את דברו. ראוי לציין, שבפסק דין אלדר נכסים, הביע השופט המחוזי, מגן אלטוביה, דעה מנוגדת לזו של חבריו לועדה. לטעמו של השופט, המניות שנרכשו על ידי העוררת משקפות את זכות הבעלות שלה במקרקעין ומכאן שיש לראותה כאיגוד מקרקעין. ייתכן כי לאור ניסיונו הרב של השופט והבנתנו המוכרת בדיני המס, דווקא דעתו היא זו שתתקבל בערכאה העליונה. 

לדעתנו, חשוב כי הפיתרון שיימצא יהיה תואם לתכלית הכלכלית של העסקאות הקיימות בשוק, תוך קביעת המבחנים הנכונים להגדרת חברה כאיגוד מקרקעין. זאת ועוד, כפי שהומלץ לא אחת בפסיקה, חשוב, כי תעודכן הגדרת המונח "איגוד מקרקעין" בחוק, כך שיובן בבירור על אילו עסקאות חל חוק מיסוי מקרקעין ויפתרו המחלוקות בנושא.